Panoramica generale
Il segmento lusso del mercato immobiliare residenziale (compravendite oltre 1 milione di euro) costituisce una piccola quota del totale, ma in crescita negli ultimi anni. Nel 2021 si sono registrate in Italia circa 4.630 transazioni residenzialicon prezzo superiore a 1 milione di euro , pari a meno dell’1% delle quasi 750 mila compravendite di abitazioni avvenute complessivamente nel paese . Questo dato rappresenta un forte aumento rispetto al 2020 (circa +46% su base annua, complice il rimbalzo post-pandemia) . Il trend positivo è proseguito nel 2022, con circa 5.049 operazioni residenziali oltre 1 milione (+9% rispetto al 2021) . Nel 2023 il volume si è leggermente ridotto, restando però su livelli elevati (~4.815vendite di abitazioni sopra 1 mln) .
Distribuzione per regione
Le compravendite di abitazioni di lusso si concentrano in poche regioni. Un’analisi del 2020-2022 condotta da Reopla(società specializzata in big data immobiliari) evidenzia che 5 regioni da sole coprono quasi il 90% di queste transazioni . In testa c’è la Lombardia (trainata da Milano) con oltre 1.700 vendite residenziali >1 milione (circa 40,9% del totale nazionale) . Seguono il Lazio (circa 804 vendite, 19,3% del totale) e la Toscana (588 vendite, 14,1%) . Subito fuori dal podio troviamo Campania (312 compravendite) e Sardegna (268 compravendite), regioni anch’esse caratterizzate da località di pregio . La tabella seguente riepiloga le regioni leader per numero di transazioni residenziali sopra 1 milione di euro in un anno recente:
| Regione | Compravendite > €1M | Quota sul totale |
|---|---|---|
| Lombardia | 1.703 | 40,9% |
| Lazio | 804 | 19,3% |
| Toscana | 588 | 14,1% |
| Campania | 312 | ~7,5% |
| Sardegna | 268 | ~6,4% |
Fonte: Elaborazione Reopla su dati 2020-2022 . (Le restanti regioni italiane rappresentano complessivamente circa il 12% di queste vendite di fascia alta.)
Principali città e province
Anche a livello di città il mercato delle case oltre 1 milione di euro risulta fortemente polarizzato. Quasi un’abitazione di lusso su tre venduta in Italia si trova nella provincia di Milano, che da sola ha totalizzato ~1.487 transazioni sopra 1 milione (≈35,7% del totale nazionale) . Al secondo posto c’è Roma con circa 776 vendite (18,7% del totale) , concentrate soprattutto nel centro storico e nei quartieri di pregio.
Località esclusive turistico-residenziali occupano le posizioni successive: la provincia di Lucca – trainata da Forte dei Marmi – ha registrato 376 vendite di immobili di lusso (~9% del totale) . Segue la provincia di Napoli (circa 280 vendite, ~7% del totale) , in gran parte nel capoluogo – specialmente nelle zone di Chiaia, Posillipo e S. Ferdinando – senza dimenticare l’apporto di Capri (circa 11% dei casi della provincia) . Chiude la top 5 la provincia di Sassari in Sardegna (244 vendite, ~6% del totale) , concentrata per oltre la metà nel comune di Arzachena (zona di Porto Cervo sulla Costa Smeralda).
Di seguito una sintesi delle province leader per numero di transazioni residenziali oltre 1 milione di euro:
| Provincia (Area urbana) | Vendite > €1M | Quota nazionale |
|---|---|---|
| Milano (Milano) | 1.487 | 35,7% |
| Roma (Roma) | 776 | 18,7% |
| Lucca (Forte dei Marmi) | 376 | 9,0% |
| Napoli (Napoli, Capri) | 280 | ~6,7% |
| Sassari (Costa Smeralda) | 244 | ~5,9% |
N.B.: Queste 5 province da sole coprono quasi 88% delle compravendite residenziali sopra un milione, indicando un’elevata concentrazione geografica del mercato di pregio . Le zone citate (centrali o costiere di alto profilo) attraggono gran parte degli acquirenti facoltosi, molti dei quali stranieri (soprattutto europei – inglesi, tedeschi, nordici – negli ultimi anni) .
Fonti dei dati
• Agenzia delle Entrate – OMI: Rapporto Immobiliare Residenziale (dati complessivi di mercato) .
• Consiglio Nazionale del Notariato: Rapporto Dati Statistici Notarili 2021-2023 (statistiche ufficiali su valori di compravendita) .
• Report di settore (Reopla): analisi su compravendite di lusso 2020-2022, citata da Il Sole 24 Ore e Re2bit .
• Principali agenzie immobiliari: Osservazioni di mercato (es. Santandrea Luxury Market Report, Engel & Völkers, etc.), in linea con i trend sopra citati. (Dati specifici non pubblici citati qui, ma confermano la concentrazione su Milano, Roma e località di pregio costiere).
In sintesi, il mercato residenziale sopra €1.000.000 in Italia conta poche migliaia di transazioni l’anno, concentrate soprattutto a Milano e Roma e in alcune località esclusive di Toscana, Campania e Sardegna. Le fonti ufficiali (Agenzia Entrate, Notariato) e le analisi di settore concordano nel fotografare un segmento in crescita fino al 2022 e fortemente polarizzato dal punto di vista geografico .
